资讯中心

自2020年4月中国证监会与国家发展改革委联合启动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作以来，我国公募REITs市场历经试点探索、规模扩容，逐步迈入常态化发展新阶段（表1）。

表1：基础设施REITs部分政策文件梳理

2025年12月1日，国家发改委办公厅正式印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》（发改办投资〔2025〕991号），将行业范围从原有的12大类拓展至15大类，新增城市更新设施、商业办公设施、养老设施等领域，同时将酒店、体育场馆等资产类型纳入底层资产范畴，进一步拓宽了存量资产盘活的边界，为实体经济与资本市场的深度融合提供了更广阔的空间。

02

核心解析：

（一）定义与运作架构

REITs（不动产投资信托基金）模式起源于1960年代的美国，是以发行收益凭证的方式募集资金，以能够产生相对稳定收益的不动产为主要投资标的，由专门机构进行投资管理，并将收益分配给投资者的一种信托基金。

目前我国推进的基础设施领域REITs，是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

基础设施REITs采用“公募基金+资产支持证券”双层架构模式（图1）。该模式通过加入资产支持证券的中间层，可以使得公募基金突破限制直接投资非上市公司的股权。具体特点如下：

图1：基础设施公募REITs交易架构

简单来说，它将流动性较低的、非证券形态的基础设施资产转化为资本市场上的证券资产，使投资者可以像买卖股票一样交易基础设施项目的所有权份额。

（二）核心特点与发展意义

1.三大核心特点：基建REITs的“硬核优势”

基础设施REITs作为一种国际通行的金融手段，核心特点显著：

流动性高：通过资产证券化运作，将原本缺乏流动性、非证券形态的基础设施资产，转化为可在资本市场交易的证券产品，大幅提升资产变现能力。

收益稳定性强：依托基础设施项目稳定的经营收益，且设置强制分红机制，为投资者提供持续、可预期的现金流回报。

安全性突出：投资标的聚焦基础设施类不动产，资产属性稳定、抗风险能力较强，且受到低杠杆限制等监管要求，进一步降低投资风险。

2.多维价值释放：解锁基建发展新路径

在传统开发模式承压，全社会积淀了规模巨大的优质存量基础设施资产的背景下，发展REITs具有多重意义：

盘活存量资产，提升资金效率：有效激活基建领域的存量资产，将沉淀资金转化为可循环流动的资本，加快资产周转速度，提高资金利用效率，为基建领域注入持续活力。

缓释债务压力，释放投资空间：帮助地方政府和相关企业减轻债务负担，将回收资金重新投入新的基建项目，形成“存量盘活—增量投资”的良性循环。

拓宽投资渠道，优化资本结构：为社会资本提供了参与基础设施投资的便捷路径，打破传统基建投资的门槛限制，同时提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济的质效。

截至2025年11月28日，我国全市场已经发行交易的REITs共77只，上海证券交易所52只，深圳证券交易所25只，总市值超2200亿元，涉及10个行业领域18个资产类型。相较于全球超2.5万亿美元市值的REITs市场，我国仍处于REITs发展的初期阶段。但中国基础设施存量巨大，项目储备丰厚，进入常态化发行阶段后，国内REITs市场扩容潜力巨大。

城投公司作为基础设施项目的主要持有者与运营者，参与REITs市场既是盘活存量资产、拓宽融资渠道的重要路径，也是实现转型发展的关键契机，但在实际操作过程中，仍面临多重现实挑战。

（一）城投公司参与REITs的主要挑战

1.资产规模不足，门槛难以跨越

基础设施REITs发行对资产净值有着明确要求，根据发改投资〔2024〕1014号文规定，“首次发行基础设施REITs项目的当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元，其中租赁住房项目和养老设施项目不低于8亿元”。这一标准对于城投公司而言，构成了第一道难以逾越的障碍。尤其对区县级城投，受区域经济规模、人口基数等因素限制，单个项目的资产净值往往难以达到发行门槛。

2.项目存在合规瑕疵，历史遗留问题突出

资产权属、项目手续完整合规是REITs申报的核心前提，而这也正是城投公司的“老大难”问题。部分城投公司因成立时间早、业务扩张快、历史运营不规范等原因，项目存在土地使用权属不清晰、规划审批手续不完善、竣工验收备案缺失等合规性瑕疵。这些历史遗留问题成因复杂、解决周期长，直接影响资产的合规性认定，成为REITs申报的重要阻碍。

3.运营能力薄弱，现金流稳定性不足

REITs的核心价值在于底层资产的持续盈利能力，《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》明确“申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%”。

而运营能力正是城投公司的突出短板，多数城投公司长期聚焦于项目建设环节，缺乏专业化的资产运营团队与成熟的运营管理体系，导致资产运营效率偏低、市场化收益水平不高。多数基础设施项目收入依赖政府补贴，但政策强调“项目收入来源中包含政府补贴的，应为按行业统一规定提供的补贴、不得为针对特定项目的专门补贴。”如何证明这些补贴的合规性、持续性及稳定性，成为申报的另一个难题。

（二）城投公司参与REITs的突破路径

1.提早开展“资产体检”，扫清合规障碍

REITs申报是一项系统工程，合规手续的完善需要长期准备。城投公司应树立前瞻意识，提前启动“资产体检”，聘请专业的律师事务所、资产评估机构、财务顾问等第三方机构，对目标项目的资产权属、土地使用、规划审批、环保验收、工程建设、财务状况等方面进行全面、深入的诊断，梳理存在的合规瑕疵与风险点，并逐一解决手续瑕疵。

2.强化运营能力建设，夯实持续收益基础

提升资产运营能力不仅是城投公司申报REITs的必要举措，更是实现自身可持续发展的核心支撑。一方面，城投公司应通过内部培养、外部引进等方式吸纳运营管理、市场营销、财务管理等专业人才，加快组建专业化的资产运营团队，或委托专业运营机构管理，提升资产运营效率与收益水平；另一方面，城投公司应加强对项目现金流的管理，优化收入结构，减少对政府专项补贴的依赖，培育稳定、可持续的市场化收入来源，确保项目收益符合REITs申报的相关要求。

3.推进资产打包，破解规模不足困境

面对单个项目资产规模难以达到发行门槛的问题，跨区域、跨主体的资产打包整合是最直接、有效的解决方案。城投公司可整合省、市区域内的同类型项目，形成规模达标、收益稳定的资产包共同申报REITs。在资产打包过程中，需明确各参与主体的权利与义务，制定科学合理的资产估值、收益分配与风险分担机制，确保资产包的合规性、稳定性与可持续性。

基础设施REITs的常态化发展，为我国存量资产盘活提供了全新路径。对于城投公司而言，唯有提前布局、主动作为，才能牢牢把握REITs发展的时代机遇，在盘活存量资产、拓宽融资渠道的同时，实现自身向市场化、专业化运营主体的转型。

附：基础设施标的申报条件