政策解读丨REITs新政：为何新增城市更新、酒店、体育馆领域？（附解读+思维导图）
12月1日，国家发展改革委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》（发改办投资〔2025〕991号），基础设施REITs（即基础设施领域不动产投资信托基金）进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型。
01政策脉络
中国基础设施REITs政策以试点启动为起点，通过持续拓展适用范围、完善制度框架，逐步从探索阶段迈向常态化发展阶段。
以规范起步为核心，首推试点政策搭建REITs发展基本框架。2020年8月，国家发展改革委办公厅印发首份试点申报通知（发改办投资〔2020〕586号），标志着试点正式启动。该政策聚焦交通、能源、市政等六大传统基建领域，设定严格申报条件与较高准入门槛，为REITs发展奠定了规范有序的起步基础。
聚焦领域扩容与标准细化，政策向民生保障和新兴产业延伸。2021年7月，发改投资〔2021〕958号进一步完善，推动试点范围实现重要拓展。政策将保障性租赁住房纳入试点范畴，同时明确清洁能源等新兴基础设施准入标准，既丰富了投资标的类型，也体现了政策对民生需求与产业升级的双重呼应。
扣宏观经济与消费升级趋势，试点范围向消费基础设施领域延伸。2022年12月，REITs试点范围进一步扩展至消费基础设施领域，实现投资领域的再度扩容。这一调整紧密贴合宏观经济环境变化与民生消费需求升级，彰显了REITs政策动态适配市场、灵活响应现实需求的鲜明特征。
基础设施REITs此时将城市更新、酒店、体育场馆等资产纳入试点，是适配经济发展阶段、破解现实难题与契合国家战略的关键选择，核心逻辑围绕盘活存量、缓释风险、赋能国策、完善市场展开。 我国基础设施存量规模庞大，但长期存在流动性不足问题。传统财政与信贷投入已难以为继，而REITs能将城市更新项目、体育场馆等有稳定现金流的存量资产转化为可流通金融产品，快速回收资金用于新投资，形成“投资-运营-退出-再投资”的良性循环。此前已发行的REITs虽初显成效，但与巨量存量相比仍有空间，此次扩围正是释放存量价值的关键一步。 当前地方政府及城投公司债务化解进入关键期，部分主体面临较大偿债压力。REITs作为权益融资工具，可直接降低发行主体资产负债率，避免债务风险累积。对持有大量城市更新、酒店等资产的城投公司而言，通过REITs实现资产退出，既能盘活沉淀资本，又能摆脱对债务融资的过度依赖，契合中央推进地方融资平台转型的政策导向。 扩围精准对接“城市更新”与“扩大内需”两大国策。城市更新项目投资大、周期长，仅靠财政难以支撑，纳入REITs可吸引社会资本参与，破解资金难题；体育场馆、商旅综合体等资产的纳入，能提升服务供给质量，激活消费潜力，呼应消费升级导向。REITs由此成为连接社会资本与国家战略的重要纽带。 我国REITs市场在实现阶段性突破后，仍面临三大核心挑战亟待破解。 资产估值方法论尚未统一，部分项目因现金流预测与实际运营存在偏差，导致估值合理性存疑；二级市场流动性不足问题凸显，个别产品长期处于折价交易状态，制约市场活力释放；专业人才储备短缺，既通晓基础设施运营、又精通资本市场规则的复合型人才尤为稀缺，成为提质增效的关键瓶颈。 针对痛点，国家发改委已酝酿新一轮改革组合拳，从制度、市场、人才三端精准发力。 制度层面，正在推进的REITs立法工作方案，拟将试点阶段的成熟经验上升为全国统一的制度性安排，明确权责边界与操作规范，筑牢市场发展根基； 市场层面，投资者教育专项行动计划即将启动，聚焦产品特性与风险收益逻辑开展普及，引导理性投资氛围形成； 人才层面，“领航计划”同步推进，定向培育专业管理团队，填补人才供给短板。 展望未来，随着“十四五”规划重大项目陆续落地，REITs市场迎来扩容提质的黄金机遇。专家预测，至2026年我国REITs市场规模有望突破5000亿元，跻身全球重要REITs市场行列。作为政策设计者与市场培育者，发改委将持续发挥“指挥棒”作用，推动市场从“试点探索”迈向“常态化发展”、从“新兴业态”走向“成熟规范”。 最终，REITs将成为我国资本市场的重要组成部分，以盘活存量资产、引导长期资本的核心价值，为经济高质量发展注入持久动能。 来源：城望研究院根据公开资料梳理、创作而成。若文中内容涉及版权问题或需引用授权，欢迎随时通过公众号后台留言与我们联系，我们将第一时间妥善处理。（一）激活存量资产：破解融资瓶颈的必然
（二）缓释债务风险：适配地方融资转型的需要
（三）赋能国家战略：衔接国策落地的金融支撑
（四）完善资本市场：吸引长期资金的结构优化
基础设施REITs现金流稳定、分红率高，天然适配保险资金、养老金等长期资金需求。此前资产类型局限制约了长期资金入场，此次扩围新增多元资产，丰富了产品供给，可满足不同风险偏好长期投资者的配置需求，推动长期资金高效进入实体经济，同时优化资本市场投资者结构，提升服务实体经济能力。