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（一）老龄化加速，银发经济迈入“万亿蓝海”

国家统计局数据显示，截至2024年底，中国60岁及以上人口占全国人口的22.0%，标志着我国已正式进入中度老龄化社会。预计到2035年左右，中国60岁及以上老年人口将突破4亿，进入重度老龄化阶段。人口结构的深刻变化催生了巨大的养老服务需求，目前我国银发经济规模在7万亿元左右。到2035年，银发经济规模将达到30万亿元左右，市场潜力持续释放。

2024年1月，我国首部“银发经济”政策文件《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》颁布。文件明确，银发经济是向老年人提供产品或服务，以及为老龄阶段做准备等一系列经济活动的总和，包含“老年阶段的老龄经济”和“未老阶段的备老经济”两个方面，涉及面广、产业链长、业态多元、潜力巨大。

（二）康养产业崛起，与银发经济深度融合成趋势

“康养产业”作为应对老龄化挑战的重要抓手，近年来也呈现出蓬勃发展之势。与传统养老服务聚焦“生活照料”不同，康养产业以“健康”为核心，融合健康管理、医疗护理、文化旅游、精神慰藉、智慧养老等多元业态，更注重老年人的健康促进、疾病预防和生活品质提升。

从内涵来看，银发经济是涵盖所有为老年人提供服务的经济活动的“大范畴”，而康养产业是其中技术含量高、附加值高、成长性强的“核心板块”，二者的深度融合正成为行业发展的主流方向。

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城投布局银发康养的必要性与可行性

（一）必要性：转型压力与社会责任的双重驱动

一方面，随着我国城镇化进程进入中后期，城投企业传统的“土地财政依赖”模式难以为继，转型、退平台等要求日益迫切。银发康养产业作为国家鼓励发展的民生领域，具有市场规模大、政策支持力度强、现金流稳定等特点，成为城投企业培育新利润增长点、实现“由建转营”的重要方向。另一方面，城投企业作为国有企业，承担着服务城市发展、保障民生需求的重要社会责任。布局银发康养产业，能够有效弥补地方养老服务供给不足的短板，提升老年人生活质量，助力地方政府应对人口老龄化挑战，实现企业社会责任与可持续发展的有机统一。

（二）可行性：资源与政策的多重优势叠加

一是资源整合优势。城投企业在长期城市建设过程中积累了丰富的土地、物业、资金等资源，例如闲置的旧厂房、办公楼可改造为康养社区，城市配套的医疗、交通资源可与康养项目联动，为项目落地提供坚实基础。

二是政策支持优势。城投企业与地方政府联系紧密，能够及时获取养老产业相关的政策扶持，如土地出让优惠、财政补贴、税收减免等，降低项目投资风险。

三是多元业务可协同。城投企业业务涵盖城市建设、市政服务、文旅运营等多个领域，与银发康养产业存在天然的协同性。例如，文旅板块可与康养产业结合开发旅居产品，市政服务板块可为康养社区提供物业、安保等配套服务，形成“1+1>2”的协同效应。

（一）精准定位：聚焦区域需求，打造差异化优势

精准定位是城投企业入局银发康养产业的首要前提。精准定位需重点把握消费端与供给端的双向适配。消费端需了解消费需求、抓住消费痛点、分析消费趋势，精准构画消费场景。

如一线城市及经济发达地区，老年群体消费能力强、需求多元，可聚焦中高端市场打造高端康养社区，提供私人健康管家、专属康复计划等定制服务；三四线城市及县域地区，需侧重普惠性与便捷性，如通过社区嵌入式康养服务中心，提供日间照料、助餐助浴、基础医疗等高性价比服务。供给端则要依托自身禀赋强化竞争力，利用自然资源和历史文化资源等打造特色IP，如探索森林疗愈、温泉养生等“康养+生态”项目，探索非遗体验、古镇旅居等“康养+文旅”路径。

（二）模式创新：激活资源价值，优化运营效能

模式创新是城投企业激活资源价值，优化运营效能的核心抓手。城投可根据自身资源禀赋选择合适的发展模式，以下介绍三种模式以供参考。

盘活闲置资产模式。城投企业及地方政府及企事业单位通常拥有比较多的闲置或低效的房产，通过对这些房产进行相关的适老化改造，可以将相关闲置、低效的房产进行盘活，转型康养产业发展。例如，北京健康养老集团有限公司负责北京市党政机关和国有企事业单位培训疗养机构资产转型养老服务及市属国企涉老业务的整合，不仅破解了历史遗留非经营性资产移交难题，更推动了培训疗养机构向养老服务设施转型，扩大普惠养老服务供给。

“智慧+康养”融合模式。借助物联网、大数据、人工智能等技术赋能康养服务，是提升服务效率与品质的重要方向。城投企业可联合科技企业搭建智慧康养平台，整合健康监测、紧急救援、居家照护、养老机构管理等功能，实现“线上+线下”服务闭环。例如，上海城投旗下上海城投怡养健康管理有限公司创新推出智慧养老云平台，实现健康数据云端管理，系统可自动识别心率、血压异常并触发预警，家属端APP支持远程查看老人活动轨迹、健康报告及护理记录，增强服务透明度。

医养结合模式。医养结合是解决老年人“看病难、养老难”痛点的核心模式，城投企业可通过“自建+合作”两种路径构建医疗康养服务体系。一方面，可联合区域内公立医院、社区卫生服务中心建立合作关系，为康养机构开通绿色就诊通道，定期安排医护人员坐诊、巡诊；另一方面，具备条件的城投企业可自建二级康复医院、护理院等医疗设施，实现“养老机构+医疗机构”一体化运营。例如，历城城发集团旗下的历城闵善康养中心与市三院达成深度医联体合作，成为“济南市第三人民医院分级诊疗医院（单位）”。双方在康养中心内共建老年病相关科室，在专家坐诊、上门会诊、业务查房、双向转诊绿色通道、健康体检、生化检验、课题研究等方面达成全方位深度合作。

（三）产业协同：联动内部资源，构建服务体系

城投企业的传统业务与康养产业存在天然协同性，通过资源整合与业务联动，可构建“全链条、多维度”的康养服务体系。

基建与康养协同：在城市更新、老旧小区改造等基建项目中，同步规划康养服务设施。例如，在老旧小区改造时预留康养服务用房，建设社区嵌入式养老服务中心；在新城建设中配套建设康养社区、老年活动中心等设施，实现“城市基建与康养配套”的同步推进。

物业与康养协同：依托城投旗下物业公司的社区服务网络，将康养服务下沉至社区末梢。例如，徐汇城投憓家打造5家“物业+居家养老”服务站，站内可为居民提供包含家政、维修、护理、照料在内的四张清单服务项目，涵盖老年人日常生活的方方面面。

文旅与康养协同：结合城投旗下文旅资源（如景区、酒店、度假村），开发“康养旅居”产品。例如，推出季节性旅居套餐，组织老年人在不同季节前往不同景区的康养基地度假，结合当地生态资源开展养生讲座、户外健身、文化体验等活动，实现“旅游+养生”的深度融合。