案例分享

在国资国企改革纵深推进的背景下，盘活存量低效资产、挖掘资产内生价值、提升资产运营效益，已成为区县国企破解发展瓶颈、培育增长动能的核心命题。

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双轮驱动：

该城投坚持以“内生驱动+市场引领”双轮驱动为遵循，精准锚定闲置土地活化的破局方向。

一方面，锚定转型内生驱动。该城投主动顺应国资国企改革导向，坚决摒弃“靠政策、吃财政”的路径依赖，将存量土地活化作为市场化转型的重要突破口，推动发展动力从“外部输血”向“内生造血”转变，从根源上夯实企业可持续发展根基。

另一方面，锚定市场方向引领。针对自主开发模式下资金承压大、专业能力弱、市场风险高的现实短板，该城投摒弃“单打独斗”的思维，坚持“资源嫁接、优势互补、风险共担、利益共享”的合作理念，以开放姿态链接优质市场主体，将市场化机制贯穿资产盘活全链条。

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三位一体：

该城投围绕“建销一体化”模式，构建“开放合作机制、复合产品体系、精益管控模式”三位一体的盘活路径。

（一）以开放合作机制为支撑

坚持“政府引导、市场运作、风险共担、利益共享”原则，遴选国内具备成熟开发经验与品牌影响力的知名企业作为战略合作伙伴。该城投以存量土地使用权作价出资，合作方投入建设资金并输出产品研发、工程管理、品牌运营等专业能力，双方按约定共享收益、共担风险，一举补齐资金、能力、风控三大短板，构建起优势互补的联合开发格局。

（二）以复合产品体系为核心

一是锚定供需导向，打造宜居宜业产品。立足区域发展实际与市场消费特征，打造功能复合、宜居宜业的综合性社区产品，跳出单一住宅开发的传统路径，推动土地价值从单向开发向综合运营跃升。

二是深挖区位禀赋，强化配套价值赋能。充分依托毗邻开发区优质学校的教育资源优势，将教育配套作为项目核心价值点，精准匹配家庭置业与子女教育需求，打造学区型居住产品，持续提升项目区位价值与市场竞争力。

三是统筹功能布局，构建多元业态支撑。统筹高品质住宅与社区商业街两大功能板块：住宅板块引入前沿建筑设计理念，打造多样化户型产品，覆盖不同家庭结构的居住需求；商业板块规划建设特色商业街，布局餐饮、购物、娱乐等多元业态，带动区域商业能级提升。

（三）以精益管控模式为保障

打破传统开发模式中建设与销售分阶段割裂、分条线管控的运行格局，建立从项目建设到销售推广全生命周期的建销一体化机制。

工程建设端，统一质量管控标准、安全作业规范、进度节点要求，在严格保障建筑品质与施工安全的前提下，合理压缩建设周期，有效降低时间与财务成本；

市场营销端，打通建设销售环节壁垒，提前介入产品定位研判、品牌价值塑造、项目营销推广，在全面提升开发效率与经济效益的基础上，实现双向赋能、同步提升。

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四大成效：

综合性社区项目的顺利推进，实现了存量闲置土地的高效活化，在资产、区域、企业、行业四个维度释放出多重正向效应。

一是资产提质增效，国有资产价值实现跃升。通过建销一体化市场化开发运作，原本长期闲置的6.85万平方米住宅用地完成价值重塑，从低效的“沉睡资源”转化为具备持续盈利能力的优质经营性资产，实现了国有资产保值增值。

二是区域赋能升级，产城融合支撑持续增强。综合性社区项目补齐了区域高品质居住、社区商业等配套短板，提升了区域整体居住品质与公共服务能级，强化了对产业人口的集聚吸引力，为深化产城融合发展提供了重要载体。

三是能力迭代提升，内生发展动力不断夯实。通过项目全流程实操历练，该城投系统积累了房产开发、商业运营、项目管控的全链条经验，锻造了一支专业化运营团队，为后续市场化、产业化、实体化转型筑牢了根基。

四是模式示范引领，转型实践样本价值凸显。“建销一体化”联合开发模式，有效破解了区县国企普遍面临的资金短缺、专业不足等共性难题，为同类企业盘活存量资产、推进实体化转型提供了实践参考。

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五大统筹：

该城投在项目实践中坚持系统观念，将统筹思维贯穿存量盘活全流程，形成了五条兼具实操性与普适性的经验。

一是统筹资产盘活与保值增值。摒弃“重建设、轻运营”的惯性思维与“为盘活而盘活”的短期导向，以市场化合作开发为载体，将存量资产盘活节奏与价值增值周期一体谋划。一方面以存量土地使用权作价出资，快速激活闲置资产、消解低效沉淀，避免资产长期闲置贬值；另一方面深度嵌入项目全周期运营，通过产品打造与业态运营持续深挖资产价值。

二是统筹企业发展与区域赋能。始终锚定地方国企的功能定位，在推进资产盘活的同时主动对接区域发展需求，将项目打造为补齐区域居住配套、完善商业服务、集聚产业人口的重要载体。既借区域发展红利支撑项目运营，又以项目品质提升区域综合承载能力，实现企业发展与区域发展相互赋能、同频共振。

三是统筹外部合作与内生能力。坚持“借外力补短板、练内功强根基”，秉持开放合作但不依赖的原则，在借助合作方资金、技术、品牌优势补齐自身短板的同时，深度参与项目全流程运营管理。通过合作积累项目建设、开发、运营的经验，沉淀可复制的存量资产盘活方法论，实现“做成一个项目、练就一支队伍、形成一套模式”。

四是统筹效率提升与风险防控。以建销一体化管控压缩环节成本、提升开发效率，同时以风险共担的合作机制分散市场风险，建立覆盖资金、质量、安全等关键环节的全流程风控体系。既充分释放市场化运作的效率，又牢牢守住国有资产安全底线，实现效率与效益、发展与安全的动态平衡。

五是统筹当前收益与长远布局。坚持“立足当下见效”，通过单个项目盘活实现当期经营收益、夯实发展基本盘；更坚持“着眼长远蓄势”，以闲置土地活化为切入点，逐步向城市运营、产业服务等领域延伸布局，推动企业从单一项目开发向综合运营服务转型。

该城投“建销一体化”盘活闲置土地的实践，是区县城投平台实体化转型的生动探索。其核心逻辑在于立足存量资源禀赋，以市场化合作破解能力瓶颈，以品质化产品提升资产价值，以精细化管控保障落地成效！