案例分享

大司巷特色文化街区是永康市“十四五”规划重点项目，地处永康老城核心腹地，承载着“大司马府第”的历史底蕴，留存着13处文保建筑、宗祠庙宇、名人故居等历史遗存，延续着永康“东南邹鲁”的商贸文脉与百工文化基因。

改造前，该区块面临建筑老化失修、基础设施滞后、文保建筑保护压力大、业态低端衰败、人居环境较差等突出问题，历史空间价值未能有效释放，与群众对高品质生活空间的需求存在较大差距。

永康市坚持以有机更新理念为引领，摒弃大拆大建的传统改造模式，按照“三街九巷十二屏”整体布局，深度融入祈福、百工、尚学、商贸、宋韵五大本土文化内涵，系统推进街区保护修缮、基础设施提升、业态活化利用等工作。

作为金华市重点文化产业项目与永康旧城改造的核心单元，大司巷街区总投资约6.6亿元，区域内包含新建建筑10幢，以及古建筑和迁建古建筑共34幢，其中包括1处省级文保单位和3处市县级文保单位。

（一）坚守保护优先底线，实现文脉传承与空间修复有机统一

街区始终落实“老城不能再拆”的硬性要求，建立“先调查后建设、先保护后开发”的前置机制，以“轻介入、微改造、修旧如旧”为核心原则，对13处文保建筑、历史民居进行系统性修缮，最大限度保留原有街巷肌理、建筑风貌与空间格局，杜绝拆真建假、破坏历史遗存的行为。

同时，深度挖掘本土文化内核，将宋韵文化、百工文化、状元文化等元素融入街区空间设计，通过12块特色文化屏、工业记忆馆改造等载体，实现历史文化与现代空间的深度融合，让老街区既保留“永康老味道”，又彰显时代新内涵，从根本上破解了历史街区保护与开发的核心矛盾。

注：城市更新后的永康市城区，城望研究院实拍。

（二）创新业态融合模式，实现存量资产与价值重塑双向赋能

街区摒弃单一的商业开发逻辑，构建“文保+商业+文旅”三位一体的融合发展模式，以文化内核赋能业态升级，以商业活力反哺文化保护。

在业态培育上，坚持“首店引领、本土赋能、多元互补”，既引入头部品牌提升街区能级，又重点培育非遗传承、本土文创等特色业态，形成了高端消费与市井烟火共生、文化体验与休闲消费融合的业态体系。

在场景营造上，打造夜间光影秀、常态化市集、国潮庙会、文化体验活动等多元消费场景，推动街区从单一的商业空间向复合型文旅消费空间转型，实现了存量资产的价值重构与可持续运营，为城市更新项目解决收益平衡难题提供了实践样本。

（三）践行民生为本理念，实现城市更新与民生改善同频共振

项目始终将群众需求作为更新工作的出发点和落脚点，统筹推进基础设施升级、公共空间优化与人居环境改善。

一方面，系统改造街区给排水、消防、电力、通信等基础设施，补齐老城区功能短板；合理布局公共休闲空间、文化体验场所、便民服务设施，既满足商业运营需求，又保障本地居民的日常休闲、生活配套需要。

另一方面，充分尊重原住民的居住意愿与发展诉求，保留街区原有市井烟火气，让居民成为城市更新的参与者、受益者，而非被动搬迁者，实现了“改造一个街区、提升一片环境、造福一方群众”的民生目标，为项目顺利推进奠定了坚实的群众基础。

（四）构建全周期运营体系，实现政府引导与市场运作协同发力

项目建立“国企主导、金融赋能、市场参与、专业运营”的全周期实施机制，由市属交旅集团作为实施主体，统筹项目策划、建设、招商、运营全流程工作，确保项目始终符合城市发展战略与公共利益导向。

在资金保障上，创新定制化全周期金融服务模式，通过专项信贷精准对接项目资金需求，为文保建筑修缮、业态培育提供稳定金融支撑；同时为入驻商户配套普惠金融产品，构建“金融+文旅”融合生态，破解项目建设与运营的资金难题。

大司巷文化街区的实践经验充分表明，城市更新不是简单的拆旧建新，而是空间重构、文化传承、业态升级、民生改善的系统工程。城投作为城市更新的核心实施主体，应充分借鉴大司巷实践经验，紧扣国家城市更新政策导向，立足地方发展实际，构建规范高效、可持续的城市更新实施体系，具体提出以下建议：

（一）锚定战略定位，构建“规划引领、体检先行”的实施体系

城投公司要严格落实中办、国办《关于持续推进城市更新行动的意见》要求，坚决摒弃“重开发、轻保护”“重规模、轻质量”的传统思维，坚守“留改拆”并举、以保留利用提升为主的原则，杜绝大拆大建、违法违规举债融资等行为。

一方面，建立“城市体检-专项规划-片区策划-项目实施”的全流程工作机制，在项目启动前全面开展资源普查与城市体检，摸清历史文化遗存、建筑现状、基础设施短板、群众需求等核心底数，形成问题清单、需求清单、任务清单。

另一方面，结合国土空间规划，科学编制城市更新专项规划与项目实施方案，明确更新目标、实施时序、保护范围、业态布局与收益平衡方案，确保项目实施符合城市发展战略，从源头规避合规风险。

（二）聚焦价值重构，打造“文化为核、多元融合”的更新标杆

以“空间重构、价值重塑”为核心，跳出“拆建卖”的单一开发逻辑，深度挖掘项目在地文化资源，将历史文化保护传承贯穿城市更新全流程。

对历史街区、文保建筑、工业遗存等具有保护价值的存量资产，严格落实“修旧如旧”要求，实现保护与活化利用的有机统一。积极借鉴大司巷“文保+商业+文旅”融合模式，统筹公益性项目与经营性项目，采用“片区统筹、肥瘦搭配”的模式，将公共服务配套、基础设施提升等公益性项目与商业运营、资产租赁等经营性项目打包统筹，构建“公益先行、经营反哺”的收益平衡体系。

并结合区域消费需求，培育首店经济、夜间经济、非遗文创、文旅体验等多元业态，打造具有本土特色的消费 IP 与场景，实现存量资产的保值增值与可持续运营。

注：城市更新后的永康市城区，城望研究院实拍。

（三）创新融资模式，构建“多元协同、风险可控”的资金闭环

城投要紧扣国家政策导向，积极拓宽多元化投融资渠道，破解城市更新资金瓶颈，同时严守地方政府债务管控红线。

精准对接超长期特别国债、地方政府专项债、中央预算内投资等政策资金，重点申报符合政策导向的基础设施提升、历史文化保护、民生改善类项目，强化项目前期策划，提升资金申报通过率。

深化银企合作，借鉴大司巷全周期金融服务模式，对接金融机构定制专项信贷产品、普惠金融服务，将金融支持贯穿项目策划、建设、运营全流程。

积极盘活存量资产，规范引入社会资本，通过PPP、联合开发等模式，吸引具备投建营一体化能力的市场主体参与项目，构建风险共担、收益共享的合作机制。

（四）推动转型发展，建立“投建营一体化”的全周期运营体系

城投公司要以城市更新为契机，加快从“传统建设主体”向“城市综合运营商”转型，彻底改变“重建设、轻运营”的发展模式。

一是构建“策划-规划-建设-招商-运营”全流程一体化管理体系，在项目前期策划阶段同步开展业态规划、招商对接，将运营需求前置到设计建设环节，避免建设与运营脱节。

二是强化专业能力建设，组建涵盖规划设计、工程建设、招商运营、资产管理等领域的专业团队，提升城市更新全链条管理能力。同时通过与专业运营机构合作、市场化人才引进等方式，补齐业态培育、商业运营、品牌打造等方面的短板。

三是建立长效运营管理机制，完善项目运营考核体系，以现金流稳定、资产保值增值、群众满意度为核心考核指标，确保城市更新项目长期可持续运营，培育稳定的内生性盈利增长点。

（五）坚守民生初心，实现“共建共享、提质增效”的发展目标

城投要始终坚持以人民为中心的发展思想，将群众需求贯穿城市更新全流程，建立群众参与、共建共享的实施机制。

一方面，项目前期要通过入户走访、民意征集、听证会等方式，充分听取原住民、商户、周边群众的意见诉求，优先解决群众反映强烈的基础设施滞后、人居环境差、公共服务不足等问题，合理保障原住民的居住权、发展权。

另一方面，统筹推进老旧小区改造、基础设施升级、公共服务配套完善，合理布局社区服务、养老托育、休闲健身、文化体验等公共空间，既满足产业发展、商业运营的需要，又保障本地居民的日常生活需求，让城市更新成果更多惠及人民群众，实现城市品质提升、产业能级跃升、民生福祉改善的有机统一。