案例分享

老火车站的特殊性决定了其盘活路径不同于普通存量物业，核心面临三重现实制约。

（一）空间割裂效应显著

铁路干线穿城而过的布局特征，使得老火车站及沿线往往成为分割城市空间的物理鸿沟。不同于普通城市道路的分隔影响，铁路线路线型长、封闭性强、跨域广，导致站点两侧片区交通联系不畅、功能布局脱节、发展梯度悬殊，形成难以自然缝合的城市“断层带”，也大幅提升了片区整体开发的协调成本与实施难度。

（二）产权格局错综复杂

老火车站片区产权主体多元、权责边界模糊是普遍痛点。核心站房、铁路线路及附属设施产权归属国铁集团及属地铁路局，周边土地、配套建筑则归属地方政府及不同部门，路地之间管理体系独立、审批流程各异、利益诉求不同，长期形成的体制壁垒难以快速突破，成为制约片区整体盘活的核心机制障碍。

（三）保护更新难以平衡

老火车站承载着城市发展的集体记忆，不少建筑本身具有历史价值与文化意义，大拆大建既不符合文化保护要求，也容易引发社会争议。但单纯保留原貌又往往因功能陈旧、设施老化而无法适配现代城市需求，如何在保留历史肌理与文化记忆的前提下，实现功能迭代与价值提升，是老火车站盘活必须破解的两难命题。

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活化利用的3个样本

各地结合站点禀赋与城市发展需求，探索出差异化的活化路径，形成了三类可复制、可借鉴的实践模式。

（一）功能置换模式：吉林白河站——交通遗存转向文旅消费场景

针对长白山文旅产业发展需求，吉林白河老火车站摒弃大拆大建思路，以“风貌保留、功能重构”为核心，将停用的站房及配套设施改造为“火车里假日酒店”。

改造中保留原有站房建筑风貌与铁路元素符号，内部空间重构为主题客房、特色餐饮、休闲体验等文旅功能区，同步整合周边铁路附属用地打造配套休闲场景。

该模式以最小改动实现功能转型，既保留了铁路建筑的历史质感，又精准对接长白山旅游消费需求，让工业遗存转化为文旅消费新场景，为小型偏远站点盘活提供了轻资产改造的实践样本。

（二）文化嵌入模式：广州广九站旧址——铁路文化融入城市公共空间

广州越秀区针对广九火车站旧址的历史价值与中心城区区位特点，以“记忆留存、开放共享”为导向，将旧址打造为广九铁路纪念园口袋公园。

项目保留火车站标志性建筑与历史遗存，通过景观化改造将其融入城市公共空间体系，同步设置铁路文化展示、历史场景还原等内容，打造兼具休闲功能与文化内涵的城市微型公共空间。

该模式不追求短期商业回报，以公共服务价值为核心，将历史遗存转化为城市文化配套，既低成本盘活了闲置资产，又补齐了片区公共空间短板，实现了历史保护与民生服务的双重效益。

（三）街区活化模式：南京浦口站——历史IP驱动片区整体运营

作为朱自清《背影》的原型地，南京浦口火车站以“历史IP赋能、片区整体活化”为路径，跳出单一点状改造的局限，推动整个历史街区的系统性活化。

一方面严格保护站房、月台等历史建筑风貌，深挖历史文化内涵，打造城市文化地标；另一方面整合周边街区存量空间，布局文创办公、特色商业、研学体验、休闲旅游等多元业态，构建“文化地标+商业配套+体验场景”的完整街区生态，同时引入专业运营团队实现市场化可持续运营。

该模式以站点为核心撬动片区更新，将历史文化价值转化为产业发展价值，实现了从单个建筑盘活到整片区域赋能的层级升级。

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4条盘活建议

（一）产权处置要“以用为先”，灵活破解体制壁垒

老火车站盘活的首要障碍在产权。国有企业应摒弃“先解决产权再启动改造”的线性思维，探索租赁、合作运营、委托管理等多种产权处置路径，以使用权换开发权，先让资产“转起来”。

繁昌北站的实践提供了可借鉴的方案：区属国有平台公司与铁路部门签订“长期租赁”协议，在不改变土地划拨性质的前提下获得开发使用权，以“不转让、只租赁”的灵活方式扫清更新障碍。

（二）改造模式要因地制宜，宜商则商、宜园则园

三个案例代表了三种不同的盘活逻辑：白河站依托铁路系统内部资源做主题酒店，广九站依托城市核心区做口袋公园，浦口站依托文学IP做文化街区。

国有企业应立足站点区位、资源禀赋和市场需求，差异化选择盘活路径。位于景区周边的站点可做文旅住宿，位于城市核心区的站点可做公共空间，具有独特文化符号的站点可做IP运营，切忌不顾条件盲目照搬。

（三）运营能力是成败关键，改造只是起点

老火车站盘活不是“改完就完”，后续运营能力决定项目能否持续产生现金流。在改造前期就明确运营模式与盈利逻辑，结合项目定位引入专业运营力量，构建可持续的商业模式。对公益性较强的项目，要统筹财政支持与市场化运营，平衡社会效益与经济效益，确保项目建得成、运营好、能持续。

浦口火车站的实践表明，通过持续举办文化活动、迭代业态内容、联动潮流IP，才能保持项目热度和商业活力。国有企业应将运营能力建设前置到改造决策阶段，同步搭建运营团队、明确盈利模式，避免“重改造、轻运营”导致的二次闲置。

（四）严守合规底线，不新增隐性债务

老火车站改造资金需求大、回收周期长，国有企业应建立“期限匹配、渠道多元、财务可持续”的融资机制，积极争取城市更新专项债、中央预算内资金等政策性资金支持，确保盘活工作合规有序推进。